私は持ち家では無いので、四捨五入すれば50というのに自治会や理事会というものといままで縁がありませんでした。
今は分譲マンションに賃貸で住んでいます。
そもそも分譲賃貸なのに理事会に参加するというのはどうなんでしょう（笑）
他のマンションでもそんな感じでしょうか？
理事会デビューの新鮮な違和感をアウトプットします。
マンションの理事会はまさにレガシー
基本的に分譲マンションは住民で理事会を構成しており、輪番で担当することが多いようです。
理事長、副理事長、業務、設備、会計、監事・・
自動ドアが調子悪い、どこどこの電気が切れた、入金の有り無しマンション運営に関わる全ての課題、問題の窓口になります。
築30年近くのマンションで理事会の基本的な仕組みは当時に作られたもの。
紙管理が中心で、仕組みの合理性はありつつもやはり古さは否めません。
理事会の報酬
マンションの規模にもよると思いますが、
私のマンションでは理事会のメンバーは
月に10～20時間は理事会の活動に時間を割いています。
理事長ともなれば20時間以上は対応されて、
周りに気を使い、見ていて中々過酷です。
全体的な報酬は目安はこんなところらしいです。
| 支給方式 | 対象 | 相場・目安 |
|---|---|---|
| 月額報酬（役職別） | 理事長 | 約 9,000 ～ 10,000 円／月 |
| 副理事長・理事 | 約 5,000 ～ 6,000 円／月 | |
| 監事 | 約 4,000 ～ 5,000 円／月 | |
| 月額報酬（一律制） | 全役員 | 約 1,000 ～ 3,600 円／月 |
| 出席ごとの支給 | 理事長 | 約 2,700 ～ 2,900 円／回 |
| 理事 | 約 1,300 ～ 1,500 円／回 | |
| 監事 | 約 2,100 ～ 2,200 円／回 | |
| 年間固定額 | 理事長 | 約 39,000 円／年 |
| 副理事長 | 約 19,000 円／年 | |
| 理事・監事 | 約 14,000 ～ 16,000 円／年 |
理事会はボランティア精神
自分達の住んでいるマンションの資産価値を維持し快適な住環境を守る為に理事会は必要だと思いますが、明らかに報酬は見合わないと思います。
人間が小さいを思われるかも知れませんが、そもそも持ち家と賃貸ではモチベーションが違います。
実際理事会に運営に意欲が無い人も多いですし、年齢や体調的に活動が困難な人もいると思いますので、特定の人に負荷が寄るような事態のあると思います。
根本的な問題
例えば理事会の報酬アップや根本的な変化をしようとすれば、マンションでの総会で総意を取る必要があります。
その為に、資料を準備して仮にそれが上手くいったとしても、その運用は次の年の理事会から運用されるので、現在の理事会メンバーになんの恩恵もありません。
ここに違和感を覚えます。
そうなると、最低限のことだけをしてこの１年をやり過ごそうという考えになります。
総会の雰囲気
具体例は控えますが、びっくりするくらい自分勝手な持論を展開する住民の方もいます。
流石に極端な意見が採択される事はありませんが、人数が多いと色々な人がいるなと感じます。
マンションの大規模修繕
少し話はそれますが、大規模修繕を行うディベロッパーのディレクション能力って凄いなと思います。
企画、工程表、業者の手配、そして住民の苦情受付まだ対応します。
IT系の仕事はそれはまたそれのしんどさはありますが、ディレクション能力としてみた場合、大手のディベロッパーはレベル高いというか、大変だと思います。
理事会業務をアウトソーシング出来るか
主な委託方式と特徴
| 方式 | 内容 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| 理事長・理事・監事に専門家就任 | 理事会は維持し、外部専門家が役員として就任 | プロの運営が可能 住民の負担軽減 |
住民との距離感が出やすい コストが増加しやすい |
| 理事会監督型 | 理事会を残したまま、管理会社や専門家に運営を委託 | 住民の意思も反映しやすい 運営の実務は軽減 |
理事会の役割が不明確になりやすい 業者任せにならないよう注意が必要 |
| 総会監督型（理事会なし） | 理事会を廃止し、総会の監督下で業務委託 | 完全なアウトソーシングが可能 運営の専門性が高まる |
意思決定の透明性確保が必要 住民の関与が薄れやすい |
メリット・デメリット／注意点
| メリット | デメリット／注意点 |
|---|---|
| ・理事の負担を軽減できる ・プロの知見で公平・適正な運営が可能 ・不正の防止、監査体制の強化が可能 |
・外部委託に伴う費用負担 ・住民の意思とのズレが起こる可能性 ・丸投げせず、チェック体制を整備する必要 |
理事会のアウトソーシング業者
実際に理事会を経験して思う事
マンション住民が理事会への理解とモチベーションを持って取り組めていれば何の問題もありません。
とはいえ、実際は住民の高齢化や私のような分譲賃貸世帯も増えて理事会の運営は今後更に課題を抱えていくと思います。
理事会のアウトソーシングを検討しなければいけないような状況も出てくる可能性は高いですし、実際、私のマンションでも話は出ています。
ただ、業者選定から総会での承認、引継ぎを行うとなれば、かなりの労力がかかることは容易に想像できます。
そうなれば、1年だけ事なかれ主義で大人しくして、耐えようという思考になると思います。
改善案
ではどのようにすれば理事会が上手く運営されるか。
報酬の可視化とアップ
フェアにしましょう、例えばその業務を外部に出した場合、どの程度のコストが掛かるか算出出来る筈です。
それと同額とまではいかないまでも、報酬の参考にすべきです。
報酬も時代に合わせてアップしましょう。
その値段ならやってもいいかと、思う人も出てきます。
アウトソーシングや報酬アップの課題
マンションよって呼び方は様々ですが、アウトソーシングや理事会の報酬を上げる事は管理費用の値上げに直結します。
ただでさえ、修繕費用の値上がりしてる状況で管理費用まで上がるのは中々苦しい部分があります。
理事会がどういう事をしているか理解している住民ばかりではないので、総意を得るには苦労するところです。
正当な評価制度を作る
通常の仕事においても本当に正当な評価と言うのは難しいものです。
ですが制度を作らないと、この罰ゲーム的な理事会運営が永遠に続きます。
ただ、その仕組みを作ろうと思えば、臨時総会で総意を得る必要があります。
そもそもこれがネックなんですよね。
これが戸建てだと家主がすべて考える事になるので、こんな事にはなりません。
分譲マンションのこういう部分は本当に課題だと思います。
どんなマンションがいいか
マンションの戸数が多いと色々な住民の方がおらっしゃるので総会は大変ですが、戸数が多いとその分管理費用は安めに抑える事が出来ます。
実際私の住んでいるマンションは周りの相場より少し安いです。
ただどんなマンションでも20年を超えてくると管理費用が上がっていく可能性は高いので、購入前にそこはみこしおく必要があります。
築20～30年でも場所がよければ高値がついてるので、売り時としてはいいと思います。
分譲マンションの相場
私が住んでるマンションは場所も良く、本当にいいマンションで購入を検討したこともありますが、入居当時よりも価格が上がっています。
築年数が長いと管理費用も上がっていきます、価格、金利、管理費全てが上がる事を
考えるといいマンションと思いつつも検討で終わってしまいます。
今後の不動産市場
※2025年7月 阪神間
最近はまた、家探しを再開しています。
人気のエリアは高止まり、不便な地域は下降傾向かなと見ています。
とはいえ不動産は縁とタイミングの要素も大きいので、相場観だけでは考えれない部分もありますが、これだけ物価が上がっていくと不動産への影響も出てくるかなと思います。
私は通勤が少々不便になっても都会から離れたところで探しています。
最後に
本当はマンションの理事会の話だけをしようと
思っていたのですが、何故か相場の話が混ざって
しまいました＾＾；
お金の話が好きなのかも知れません。。
結局のところ理事会の運営は改善したらいいのにと
思うところがありつつも自分が一肌脱ぐのは躊躇する
というお話でした。
それではよい中年ライフを！
光回線の最新比較と節約のポイント
